Les vices cachés sont un problème récurrent auquel les avocats de la pratique juridique d’aujourd’hui doivent faire face quotidiennement. Comme de plus en plus de personnes entrent dans le domaine de l’immobilier et achètent et vendent des biens immobiliers, il est important pour les deux parties de savoir ce qu’un vice caché dans l’immobilier.
Un vice caché ne se voit pas au moment de l’achat
Un vice caché est un défaut ou un vice d’un immeuble qui ne se voit pas à l’œil nu au moment de l’achat. Pour être qualifiés de vice caché, les défauts constatés d’une propriété ne se voient pas au moment de l’achat.
Bien entendu, le défaut doit avoir existé au moment de l’achat ou avant l’achat, mais peut se matérialiser ultérieurement à condition que le défaut soit dénoncé au vendeur dans les délais de prescription. Ensuite, il faut impérativement que le défaut en cause rende le bien immeuble impropre à la destination de telle sorte que, si l’acquéreur avait connu le défaut en cause, il n’aurait jamais acheté la propriété.
Toutes ces conditions doivent être réunies pour qualifier le vice en cause de vice caché. Le Code offre une protection aux acheteurs contre les vices cachés. Il assure une garantie de qualité à l’acheteur sauf lorsque la propriété est vendue sans garantie légale.
Le défaut existait ou caché au moment de l’achat
Le vice caché ne doit exister qu’au moment de l’achat. Il n’est donc pas nécessaire que le vice caché ait son existence antérieure à l’achat pour qu’il soit qualifié de caché. Dans certaines situations, le vice caché n’apparaît et ne se matérialise qu’après l’achat de la propriété.
Il est important de prouver par une expertise avant achat l’existence d’un vice caché. Le défaut en question doit être incapable d’être vu des yeux d’une personne raisonnable. Il n’est pas de la responsabilité de l’acheteur d’ouvrir des murs ou de creuser des trous afin de découvrir un vice caché, mais l’aspect caché du vice doit être analysé objectivement au regard du degré d’inspection de la propriété.
Le vice rendant impropre à l’usage prévu
Un autre critère de vice caché est si le vice en question rend ou non le bien immeuble impropre à l’usage pour lequel il a été acheté :
- Le vice doit être suffisamment grave et sérieux pour que si l’acheteur avait eu connaissance du vice en question, il n’ait pas acheté le bien ou du moins n’en aurait pas payé un prix aussi élevé.
- Il appartiendra à l’acheteur dans le cadre d’un procès de prouver qu’il n’aurait pas acheté le bien en question s’il avait eu connaissance du défaut.
Le recours possible par l’acheteur
L’acheteur est tenu d’adresser une dénonciation au vendeur dans un délai de six (6) mois à compter de la connaissance du vice caché. Cette mise en demeure doit être effectuée sous forme de mise en demeure ayant pour objet de mettre le vendeur en défaut pour le(s) vice(s) caché(s) du bien. Le but premier de l’envoi de la lettre et de la mise en demeure du vendeur est de donner au vendeur la possibilité d’accéder au bien, de constater les vices cachés allégués et de lui donner la possibilité soit de réparer le(s) vice(s) caché(s) et/ou engager un expert de son choix pour réparer le vice.
